La locazione, in diritto, costituisce il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l’utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (la cosiddetta “pigione” o “canone”).
Il contratto deriva dall’istituto romano della locatio conductio, che includeva una fattispecie più ampia dell’attuale omologo.
La disciplina principale dell’istituto è regolata dagli articoli dal n.1571 al n.1654 del codice civile italiano.
Tipologia di contratto
Esistono differenti figure di locazione:
locazione di beni mobili, in particolare beni mobili registrati;
locazione di beni immobili non urbani oppure urbani.
Inoltre si distingue tra:
locazione a uso commerciale;
locazione a uso abitativo (per quest’ultima si hanno ulteriori tipizzazioni come la locazione stagionale o la foresteria).
Quando la locazione ha per oggetto un bene produttivo si parla di contratto di affitto.
Inoltre secondo il codice:
il contratto di locazione può essere senza determinazione di tempo (una delle parti può recedere dal contratto quando vuole, dandone disdetta con congruo preavviso) oppure a tempo determinato;
l’alienazione del bene locato, purché la locazione abbia data anteriore al trasferimento, non determina lo scioglimento del contratto (emptio non tollit locatum);
il locatore ha l’obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata «in stato da servire all’uso convenuto»;
il conduttore ha l’obbligo di servirsi della cosa locata secondo l’uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia;
salvo patto contrario il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non può cedere il contratto.
Le urgenti esigenze abitative emerse dopo il secondo conflitto mondiale hanno dato seguito ad una copiosa ma disorganica legislazione volta a stabilizzare il mercato immobiliare, con particolare riferimento ai contratti aventi ad oggetto la locazione di immobili adibiti ad uso abitativo. Periodici interventi normativi volti a prorogare la durata dei contratti già stipulati si sono susseguiti, comportando di converso una forte restringimento della libertà negoziale in materia. La legge n. 392 del 27 luglio 1978 (c.d. legge sull’equo canone) ha realizzato un riassetto organico della materia. La disposizione più significativa era contenuta all’art.14, che prevedeva un limite massimo al canone di locazione (e anche di sublocazione): l’equo canone, appunto.
Nel contesto sociale ed economico radicalmente mutato degli anni ‘90, prese piede l’esigenza di una revisione di tali previsioni vincolistiche. Fu così che le disposizioni relative al succitato articolo furono abrogate dalla legge n. 359 dell’8 agosto 1992 (c.d. legge sui patti in deroga), che diede luogo alla liberalizzazione degli affitti.
Oggi la disciplina della locazione degli immobili a uso abitativo è organicamente (ma non esclusivamente) regolata dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998 (“Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”).